Mietrecht
Verspätete Zahlung der Miete

In § 556b Absatz 1 BGB ist geregelt, dass die Miete zu Beginn - spätestens bis zum dritten Werktag - der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist. Dabei kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Mietzahlung bis zum dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 5. Oktober 2016) genügt es, dass der Mieter bei ausreichend gedecktem Konto seiner Bank den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vertraglich vereinbarten Zeitabschnittes erteilt. Im Normalfall wird der Zahlungsauftrag von der beauftragten Bank taggleich ausgeführt, so dass der Zahlungseingang beim Vermieter unmittelbar erfolgen kann. Die Regelung in § 556 BGB sieht nicht zwingend vor, dass der Geldeingang auch am 3. Werktag spätestens zu erfolgen hat. Kommt es nun bei der Bank zu Ausführungsverzögerungen, ist dies dem zahlungsverpflichteten Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht anzulasten, da die Bank insoweit nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters ist. Klarstellend hatte der Bundesgerichtshof im Jahr 2010 bereits ausgeführt, dass der Sonnabend (Samstag) nicht als Werktag im Sinne von § 556b BGB gilt.

In der Praxis kommt es nun durchaus vor, dass die Mietzahlung eben nicht bis zum 3. Werktag (z. B. eines Monats) bei dem Vermieter eingeht. Dies führt nicht automatisch dazu, dass der Mieter im Verzug mit seiner Mietzahlung ist und damit gegen seine vertraglichen Pflichten verstoßen hat. Geht z. B. die Mietzahlung einen oder 2 Tage nach dem dritten Werktag erst bei dem Vermieter ein, so liegt darin gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht automatisch ein Vertragsverstoß. Anders sieht es die Rechtsprechung allerdings dann, wenn die Mietzahlung mehrfach verspätet erfolgt. Auch hier wird unterschieden zwischen einer geringfügigen Verspätung und einer nachhaltigen Verspätung. Zahlt z. B. ein Mieter mehrfach geringfügig seine Miete zu spät und wiederholt dies ebenfalls nach erfolgter Abmahnung, so führt dieses Verhalten nicht zwangsläufig zu einer erheblichen Pflichtverletzung, die wiederum eine Kündigung rechtfertigen würde. Vielmehr ist immer auf den Einzelfall abzustellen. Verlief z. B. das betroffene Mietverhältnis über viele Jahre störungsfrei, kann eine Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen durchaus rechtswidrig sein (LG Berlin, Urteil vom 29. November 2016). Der Vermieter ist in vergleichbaren Fällen geringfügiger Verspätungen gehalten, seinen damit verbundenen erheblichen Nachteil zu belegen (LG Würzburg, Urteil vom 10. Juli 2013). In solchen Fällen können selbst 6 verspätete Mietzahlungen nicht ausreichend für eine Kündigung sein. Dies zeigt, dass es keine feste Grundregel für Folgen aus verspätete Mietzahlungen insbesondere bei geringfügigen Verspätungen gibt. Anders sind die Fälle nur dann gelagert, wenn es sich um mehrfache erhebliche Verspätungen (z. B. 2- 3 Wochen) handelt (AG Charlottenburg, Urteil vom 27. Februar 2013).

Als Vermieter sollte man grundsätzlich den Mieter wegen verspäteter Mietzahlungen schriftlich abmahnen, um zumindest die Grundlage für eine eventuelle Kündigung nach mehrfacher Verspätung zu setzen. Denn erst die Fortsetzung der verspäteten Mietzahlung nach erfolgter Abmahnung zeigt, dass der Mieter sein vertragswidriges Verhalten nicht aufgibt.

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